Dolda fel i hus – vad gäller?

Ibland upptäcks fel i ett hus först en tid efter att försäljningen är genomförd. Fel som inte upptäcks redan vid köpet kan anses vara ett dolt fel. De felen är det säljaren som ska ansvara för. I den så kallade Jordbalken 4 kap 19 § framgår vilket ansvar säljaren har och i vilka fall reglerna i Jordbalken gäller.

Som säljare av ett hus har man ansvar för husets dolda fel i 10 år från det datum som köparen fick tillträde. Den som säljer ett hus bör därför upplysa husköparen om alla tänkbara fel och brister som man själv vet med sig att fastigheten kan ha.  

Om den som säljer huset inte lämnar ut all information om fastigheten som man själv känner till, alltså undanhåller viktig information från köparen, kan man ibland anses ha brutit mot sin så kallade upplysningsplikt. Säljarens upplysningsplikt omfattar såväl huset som marken, byggnader och installationer som hör till. Det kan till exempel handla om värmen i huset eller vitvarorna.

Köpare har också ansvar

Den som istället är den andra parten, köparen i en husaffär har också en långt gående undersökningsplikt. De här plikten innebär att köparen måste göra en grundlig och ingående besiktning. Han eller hon som köper huset ska noggrant undersöka hela fastigheten. Alltså huset med tillhörande mark, byggnader och installationer som rör elen i huset, värmen, vatteninstallationer, ventilation, en eventuell eldstad och tillhörande skorsten. Det är också upp till köparen att undersöka eventuell förekomst av radon i huset.

Så fungerar försäkring mot dolda fel

Säljaren kan försäkra sig mot dolda fel i hus som kan komma att upptäckas i efterhand. Det gör man genom att teckna en så kallad "dolda fel-försäkring" och fastighetsmäklaren kan ofta hjälpa till med det. Försäkringen går ibland även under namnet ”säljarförsäkring” eller ”överlåtelseförsäkring”.

Tanken med en sådan här försäkringen är i första hand att ge husets säljare ett rättsligt skydd vid eventuella krav från köparen om huset skulle visa sig ha just dolda fel som både säljare och köpare missat innan försäljningen. Den här typen av försäkring kan tecknas av säljare både vid försäljning av bofast hus och fritidshus.

Försäkringen skyddar säljaren mot köparens eventuella krav till viss del. Försäkringen betyder att försäkringsbolaget som säljaren har köpt skyddet åtar sig att träda in och reda ut vilket ansvar säljaren har. Om säljare och köpare skulle hamna i tvist med varandra kring dolda fel kan försäkringsbolaget företräda säljaren i domstol. Det är huvudpoängen med försäkringen. Om domstolen i slutänden ändå anser att säljaren är ansvarig för dolda fel i sitt gamla hus kan försäkringen täcka delar av kostnaden för att åtgärda felet.

6 feb 2017